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李宇嘉:房产税“落地”有多远,影响有多大?

发布时间:2019/3/9 15:20:43 关注度:   来源:澳门银河娱乐场

来源:金融界网站


1.房产税实施路径,定了!

今年“两会”即将召开,房产税又是热点!

每年“两会”,房产税都会成为“热点”。全国人大负责立法,而政协委员中的专家学者和爱国人士偏多,议案往往有很多希望加快房产税“落地”。不过,关于房产税的,过去多数是老调重弹、冷饭再炒,炒完以后就消停一段时间!但现在,可能真的不一样了,因为房产税具体实施的路径已明确,那就是“立法先行、充分授权、分步推进”。应该讲,每年都会有进展。

税收法定,意味着告别了试点(比如2011年上海、重庆方案“不痛不痒”,与真正房产税相距甚远)。因此,立法是第一步。上届人大任期内(2013-2018年)着重于改革论证和草案起草,国务院法制办则负责捋清楚现有的房产税链条,哪些增、哪些减掉,以平衡总体税负。而本届人大任期的5年内(2018-2023年),则着重于立法落地。因此,预计立法将在2023年前完成。

2.房产税“落地”,还有很多制约

①立法基础没那么简单。立了法,税收才能法定。除了上述立法外,《税收征管法》很必要。因为,这是第一次真正针对居民个人征税(个人所得税为“就业单位代缴”),直接从你腰包里掏钱,这可不是个小问题。大家知道,富人物业分散、避税渠道多、也懂得如何去避税。如果像“个税”一样,因为富人征不上来,房产税沦为“工薪税”,那就太不公平了,也违背了房产税的初衷。

我国没有对个人直接征税传统,涉及民生和私产问题需谨慎。而且,房产非标准化,评估是否公允、怎么解决拖欠和争议,这些都是大问题。即便美国信用体系很完善,但据美国税收留置权协会(NTLA)统计,全美每年拖欠房产税金在120亿美元左右。

所以,一定要保证征管效率。但一直以来,“税官们”坐在办公室里,等着企业直报,太舒服了!如果像美国一样,给每个居民信箱投放缴房产税的税单,居民预缴后,第二年再清算,以及违规处罚等,这个工作量不可同日而语。有地税官员告诉我,以现有的力量,考虑到诚信问题,很难保障征管。

②基础条件还未具备。房产税征收还有很多基础制约。比如,房产税征收的技术条件尚待成熟,比如不动产登记“四统一”(登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台)还并未完成。比如,很多城市存在大量集资建房、抵债房等未办证的房;比如,评估技术相对成熟的也只有一线城市、杭州热点二线。评估跟不上,房价波动频繁,如何确定公允的征税基价是个难题;比如,不动产形式多样、产权复杂,小产权房等违法建筑要不要征税(不征收则不公平,征收则难以评估)。

③“公摊”就是个基础制约。近期,大家谈论住房公摊的问题,这其实就是一个基础制约。以建筑面积收税,还是套内面积收税?以建筑面积征收,老百姓估计不同意,但以套内面积征收的话,现实中大量“偷面积”(小业主侵占公摊面积)怎么处理?类似问题,大量存在。

公摊问题只是近期住建部《住建部住宅项目规范(征求意见稿)》中的一个问题,里面还有很多关于建筑、结构、地基、配套等规范和标准,需要明确下来。不然的话,不仅争议太多,而且批量评估基数也无法应用。

3.问题再多,还是要征收,为什么?

①房产是收入差距的“罪魁祸首”。改革开放40年时间,我国迅速从一个国民共同贫穷的国家,发展到富豪增长最快、数量排名前列的国家。房产一直占我国家庭资产65%-70%的份额,比美国高出2倍,房产增值收入占我国家庭财产增值90%以上的份额。我国收入不平等主要是财产收入上的不平等,而不是工资收入上的不平等。

②亟待通过房产税“调节收入”。国际上普遍存在调节收入差距的“四大利器”,个人所得税、资本利得税、遗产税、不动产税,但在我国都是缺失的(个人所得税基本沦为“工薪税”)。因此,考虑财产收入后的基尼系数值,应高于国家统计局2014年披露的基尼系数(0.47%)。以资产占有和增值为载体的收入差距,除个人勤奋外,经济“双轨制”、资源低价利用(如环境和人力资源)、套取法制规章漏洞、代际传承等半市场化,甚至非市场化因素不可忽视。从财富公共性、社会性来讲,理性通过税收调节。

③健康的“财富观”亟待再造。我们面临严峻形势。一是改革开放40年以后,第一代人群(特别是富豪们)要把他们的财富向第二代转移,第二代(70后、80后)的“财富观”将决定未来经济社会发展、财富创造和社会创新格局;二是近年来“拼爹”、“一夜暴富”观念流行,突出的例子是家长对下一代(甚至下下代)从“幼儿园”到“成家立业”的安排,为后代买房子、买保险,下一代(甚至下下代)不用任何努力,就能过上衣食无忧的生活。财富如此流动格局下,社会阶层和结构固化,而个体努力、科学发明和勤劳致富的风气渐行渐远,整个社会创新动力、公平竞争机制日益弱化。

总之,推出房产税,要站在给全体社会成员传达正确的财富观、个人机会均等、自由流动、激励个体努力工作等正面信号来看待。唯此,财富创造的势能才能不断拔高、个体坐享其成的懒惰风气才会受唾弃,个体努力和竞争使社会财富水平不断增长的渠道才永续畅通。

4.对我国房产税的“猜想”

1.我国房产税的定位。税收最基本的功能有两个,即组织财政收入和调节收入差距。2018年的“两会”上,财政部时任副部长史耀斌称,房地产税主要是调节局面收入分配,特别是个人财富的集聚,起到促进社会公平的作用。同时,筹集财政收入,满足政府提供公共服务的需求。也即,房产税首先是调节税,然后才是组织财政收入。

2.房产税征收的国际经验。去年,财政部副部长说,房产税是地方税种,我国会借鉴国际通行安排。美国、德国等发达国家,首套房、低收入者、孤寡人群都会有很大减免。在确定房产税实际税基时,美国、德国等国家,一般还要在房屋市场评估值基础上打4-6折,还会限制税率和用途(学区、社区、道路等投入)。既然我国房产税定位于调节税,对居民家庭首套房或一定面积实施免征,这将是大概率事件。那么,对第二套及以上住房征收,税率应该定多少呢?

以美国为例,全美各州平均家庭房产税支出中位数(按年度估算口径),由2007年的1838美元升至2016年的2340美元,在全美家庭收入中位数中的比重由3.66%升至3.94%。假设我国也大概是这样的比例,税率推算应该在0.1%。(详见笔者在今日头条的文章《房产税“落地”的影响有多大?》)。

3. 首套或一定面积减免、低税率。更重要的是,近年来,国家一直鼓励和提倡百姓获得财产性收益,房产是百姓财产性收入的主要来源,决不能出现因重税而冲击到百姓的财产预期的问题。“分布实施”是房产税的另一条原则,也就是,基础条件成熟的热点城市,率先启动,比如“四统一”和数据完善,估计只有在热点城市才具备,而且各地差异很大,还要对地方“充分授权”。总之,首套或一定面积减免、低税率(或在0.1%左右),将是一二线重点城市房产税征收的主要原则。

4.地方积极性并不很高。研究表面,房产税在组织财政收入的功效上,远远比不上土地出让金,甚至会因为负面预期而冲击财政收入。现有条件下,即便开征收不到多少,还可能因为预期恶化而吓跑富人,还不如不征得好。因此,至少在短期内,没有谁会冒这个头,地方主动开征房产税的积极性并不高。

5、房产税“落地”,并非“狼来了”

1.多数百姓不会被冲击到。没有一种税,像房产税一样,其影响群体范围如此广,预期冲击如此大。社会稳定是政府施政的第一纲领,房产税之所以成为超热点话题,就在于它涉及到几乎所有城镇百姓的利益,需要平稳落地。因此,预计大多数中低收入家庭不会受到房产税冲击。

2.税负从前端向后端转移。主要城市房地产已进入存量时代,热点城市二手房交易超过新房,但二手房交易成本很高,税费大概占到交易总价的6%-10%,500万的房子要一次性拿出30万-50万的税费,不利于存量房利用。2018年,热点一二线城市新房热销,与二手房交易成本太高有关。这也是为何,管理部门提出,要统筹研究房地产交易环节与保有环节的税收政策。

3.税收调节预期。将交易环节较沉重的税负降下来,腾挪到保有环节,启动低税负、低税率缴纳原则,则能降低住房交易的“门槛成本”、税负的“分摊效应”也将促进合理住房需求。重要的是,将交易环节的成本延后至持有环节,能通过税制设计(税率、免征政策调节等),引导市场预期、遏制投机炒作和夯实“房住不炒”。香港房价何以稳定回落,以税收为主的“辣招”最重要。

综上,不管未来房产税如何征收、税率多高,设置合理的免税面积或退税,这是确定无疑的事情。因此,绝大多数中等收入家庭不会受到房产税明显冲击。也就是说,老老实实地遵循“房住不炒”,量力而行地改善自己的住房需求,绝不会受到房产税很大影响。从美国经验来看,房产税征收与房价涨跌并无直接关系。相反,直接从个人的腰包里掏钱,税负“痛感”直观,纳税人会监督房产税是否用到片区或社区服务上。若街道或社区治安、教育、医疗、道路等都会因为房产税而改善,区域内的房价反而会稳定和上涨,这个原理与小区物业管理费很类似。


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